Thị trường bất động sản: Những con số giật mình!

Một biện pháp mà TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng hết sức quan trọng, đó là tăng cường quản lý Nhà nước đổi với thị trường BĐS. Nên công khai, minh bạch trong quản lý đất đai và điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư. Chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS cũng cần được chú trọng để đảm bảo sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt.

thi-truong-bat-dong-san-nhung-con-so-giat-minh

“Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang chịu rủi ro lớn về mặt chính sách, thủ tục và những người chịu rủi ro chính là các ngân hàng, nhà đầu tư và người tiêu dùng”.

TS Lê Xuân Nghĩa – Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia (UBGSTCQG) đã nhận định tại Hội thảo về tác động của thị trường BĐS lên thị trường tài chính Việt Nam và những khuyến nghị chính sách do UBGSTCQG tổ chức ngày 18.8 tại Hà Nội. Cũng tại hội thảo này, những con số liên quan đến thị trường BĐS khiến người ta giật mình.

6 tháng, nợ xấu BĐS tăng 37%

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, trên toàn hệ thống ngân hàng, dư nợ BĐS chiếm 9,94%/tổng dư nợ (tương đương 245.000 tỉ đồng tính đến thời điểm 30.6.2011). Đây là tỉ lệ khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan (6%) và Malaysia (7%). Tỉ lệ nợ xấu BĐS trên tổng nợ xấu khoảng 8,3% tính đến tháng 6.2011. Bên cạnh đó, bất ổn của thị trường BĐS khiến nợ BĐS có nhiều nguy cơ trở thành nợ xấu. “Đáng lưu ý là tỉ lệ cho vay BĐS cao chủ yếu ở các NHTM quy mô nhỏ, nhiều NHTM có dư nợ BĐS chiếm 30-40% trên tổng dư nợ, cá biệt có NHTM tỉ lệ này lên tới trên 50%” – TS Lê Xuân Nghĩa cho biết.

Trên thực tế, từ đầu năm đến nay, theo đánh giá của UBGSTCQG, thị trường BĐS phải đối mặt với nhiều thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ với các quy định nhằm hạn chế tín dụng BĐS như phân loại tín dụng BĐS vào tín dụng phi sản xuất, hạn chế tăng trưởng tín dụng khu vực này, cố gắng đưa về mức 16% vào cuối năm nay làm dòng tiền bị giảm mạnh khiến thị trường bị “sốc” và có nguy cơ đóng băng. Tình trạng này khiến rủi to tín dụng BĐS sẽ càng gia tăng. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2011, nợ xấu BĐS tăng 37% (tương ứng 1.766 nghìn tỉ đồng) so với 31.12.2010.

“Chính sách tiền tệ tác động trực tiếp tới tăng trưởng tín dụng và tín dụng BĐS, bởi vậy tác động mạnh lên thị trường BĐS. Trong bối cảnh lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô bất ổn, cần phải thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ. Tuy nhiên, việc thực hiện chính sách thắt chặt và nới lỏng quá mức (phân bổ không đều) đã tác động xấu lên chất lượng tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng, làm cho các NĐT không thể thay đổi kịp phương án kinh doanh hợp lý. Tình trạng này nếu kéo dài mà không sớm được khắc phục thì lượng vốn đầu tư vào BĐS (kể các đầu tư vào cung và cầu BĐS) đều có thể trở thành nợ xấu và khó thu hồi” – TS Lê Xuân Nghĩa khẳng định.

Khơi thông nguồn vốn như thế nào?

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, để thị trường BĐS vượt qua những khó khăn hiện tại, không chỉ cần sự tham gia của Nhà nước, doanh nghiệp mà cả người dân. Ông cho rằng, trước tiên chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng. Hạn mức tín dụng phi sản xuất, trong đó có BĐS không nên cào bằng cho mọi NHTM đều ở mức 16%/tổng dư nợ và quan trọng hơn là cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS. “Quy định lùi về mức 16% cho vay phi sản xuất không làm giảm rủi ro tín dụng BĐS. Trên thực tê, nếu tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ BĐS trong các NHTM xảy ra chỉ làm cho hệ thống tài chính méo mó, thị trường BĐS bất ổn hơn” – TS Lê Xuân Nghĩa nói.

Một biện pháp mà TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng hết sức quan trọng, đó là tăng cường quản lý Nhà nước đổi với thị trường BĐS. Nên công khai, minh bạch trong quản lý đất đai và điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư. Chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS cũng cần được chú trọng để đảm bảo sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt.

Đáng chú ý, theo TS Lê Xuân Nghĩa, đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt Nam chiếm một tỉ trọng lớn trong tổng vốn đăng ký. Tuy nhiên, hầu hết các sự án FDI vào BĐS nhà ở hiện nay đều sử dụng “miếng võ” huy động vốn trước từ người mua nhà như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Do vậy, cần có giải pháp để các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ đầu tư tiền bạc, mà kết hợp làm kinh doanh – đầu tư – quản lý – tiếp thị dự án. Điều này giúp thị trường BĐS trở nên chuyên nghiệp hơn, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược đầu tư BĐS.