Nhà đất - Real.vn

REAL.VN Cẩm nang Lời khuyên cho người bán Xử lý rủi ro trong giao dịch bất động sản

Xử lý rủi ro trong giao dịch bất động sản

Trong bối cảnh thị trường BĐS đầy biến động những tháng đầu năm 2008, làm thế nào để xử lý những rủi ro khi giao dịch trên thị trường này?

Trong thời gian gần đây, các phương tiện truyền thông tại Việt Nam đã dành rất nhiều trang bài và thời lượng để thảo luận về những rủi ro cũng như cơ hội gia tăng giá trị giao dịch tại thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.

Trong bối cảnh thị trường biến động mà chúng ta đã chứng kiến trong năm 2008 và tính thanh khoản kém ở những kênh đầu tư thay thế khác, thì nhu cầu tìm đến các chuyên gia tư vấn có kinh nghiệm nhằm tìm hiểu và xử lý những rủi ro tiềm ẩn, rủi ro cụ thể gắn liền với giao dịch trong các cơ hội đầu tư vào BĐS hiện đang rất lớn.

Ông Ewan Patrick hiện là Giám đốc dịch vụ tư vấn giao dịch tài chính của Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam, công tác tại TP. HCM từ hơn một năm qua đã có những phân tích về cách thức xử lý rủi ro trong giao dịch BĐS ở thị trường Việt Nam.

Nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường nhận định rằng, định giá cao là nét đặc trưng trong năm 2007 và tình hình trong năm 2008 là thách thức hơn nhiều, khi nguồn tài chính cho xây dựng và dự án bị cắt giảm, giá đất hạ nhiệt, còn chi phí xây dựng lại tăng chóng mặt do giá hàng hóa (xi măng, thép), lãi suất ngân hàng và lạm phát tiếp tục vượt qua các con số dự đoán trong năm trước.

Vì thế, năm 2008 đã chứng kiến những cơ hội đầu tư "nghèo nàn" khi những công ty kinh doanh BĐS và một số nhà đầu cơ không thành công trong năm trước (ví dụ, các công ty không có chức năng hoạt động kinh doanh BĐS) phải tìm cách cắt bỏ những khoản đầu tư trước đây, hay hoàn thiện những dự án đã thu tiền trước của khách hàng nay đang cần rót thêm vốn xây dựng.

Cũng giống như các khoản đầu tư mạo hiểm, khi lợi nhuận tiềm năng tăng lên thì kèm theo đó là rủi ro đối với dự án cũng gia tăng.

Những yếu tố này cùng với nhu cầu ngày càng lớn về BĐS nhà ở, BĐS thương mại và BĐS công nghiệp đã hình thành nên môi trường thuận lợi cho những nhà đầu tư dài hạn.

Mặc dù những khó khăn, trở ngại đối với việc mua vào có thể đã giảm bớt so với năm trước, nhưng điều quan trọng là cả bên mua và bên bán phải thấu hiểu và xử lý những rủi ro này theo phương cách tối ưu.

Do đó, sau một thời gian dài tìm kiếm một dự án đầu tư/nhà đầu tư thích hợp, rồi hoàn tất quy trình "tìm hiểu" bên bán hoặc nhà đầu tư và thực hiện thẩm định sơ bộ (về tài chính, thuế, pháp lý, kỹ thuật và môi trường), ai cũng mong muốn xây dựng được một kế hoạch phác thảo cho việc triển khai thực hiện dự án đầu tư (sau khi đã tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý thoả đáng).

Khi đã giao ước bằng cam kết này, một nhà đầu tư thiên về lý trí sẽ tìm hiểu kỹ hơn tình hình, điều kiện tài chính cho dự án và pháp nhân mình đầu tư vào, mặt khác có sử dụng kết quả thu được từ quá trình này để thương lượng một mức giá "phải chăng" và chuẩn bị các biện pháp phòng ngừa thích hợp trước những rủi ro trọng yếu.

Mặc dù tình hình trong thời gian vừa qua đã cho thấy, việc hoàn thành dự án đúng thời hạn và trong phạm vi ngân sách dự đoán là rất hiếm ở Việt Nam, nhưng cả hai phía bên mua và bên bán cần nắm bắt được thời gian hoàn thành dự kiến và dự phòng một tỷ lệ điều chỉnh theo lạm phát/giá cả thích hợp trong dự toán dự án.

Ở những nước có lạm phát thấp, việc chậm tiến độ công trình 2 - 3 tháng có thể không có tác động nhiều đến tình hình tài chính của dự án; nhưng trong điều kiện giá tăng ở mức 2 - 3% một tháng thì ảnh hưởng đối với khả năng sinh lời và yêu cầu cấp vốn bổ sung cho dự án lại đặc biệt quan trọng.

Người bán nên tìm cách chứng minh năng lực của mình bằng cách trình bày về phương pháp đã áp dụng để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các dự án trước, hoặc giới thiệu những đối tác mua tiềm năng với những nhà đầu tư vốn cho dự án trước đây; trong khi đó, bên muốn mua cũng nên thực hiện công việc tương tự đối với đối tác tiềm năng của mình.

Tuy không phải là một vấn đề mới, nhưng việc hoàn chỉnh hồ sơ dự án với đầy đủ các loại chứng từ và giấy phép có thể khiến cho việc chứng minh nguyên giá và sự sở hữu công trình trở nên khó khăn hơn.

Dưới góc độ của người mua, việc hoàn tất giấy tờ nên được thực hiện trong giai đoạn thương thảo về giá; còn đối với người bán cũng nên ưu tiên vấn đề này khi giải thích và chứng minh các vấn đề tương tự như vậy đã được xử lý thành công ra sao trong các dự án trước đây.

Phương pháp thực hiện định giá có thể khiến cả người bán và người mua bối rối và lúng túng, do đặt ra hàng loạt vấn đề như thiếu kiến thức về các loại thuế hiện hành, thông tin tài chính chưa đáng tin cậy (do vẫn chưa có một quy định cụ thể yêu cầu các công ty chưa niêm yết tại Việt Nam phải thực hiện kiểm toán báo cáo tài chính của mình - có lẽ yêu cầu bắt buộc kiểm toán đối với tất cả doanh nghiệp có doanh thu hàng năm, ví dụ từ 20 tỷ đồng trở lên, có thể là giải pháp hữu ích chăng?) và việc không dự đoán được chi phí trong tương lai khi phần lớn nhà cung cấp vật tư xây dựng trước đây là các bên có liên quan.

Trong khi người mua thường tiến hành thẩm định giá rất kỹ, còn người bán lại chưa thực hiện công việc tương tự. Nếu cả người bán và người mua cùng thực hiện việc định giá, thì quá trình thương lượng giá cả chắc chắn sẽ được thúc đẩy và tiến triển.

Mặc dù đây là những vấn đề rất tiêu biểu, nhưng cũng chỉ phản ánh phần nổi của một tảng băng trôi mà thôi. Trong mỗi giao dịch, đều có những vấn đề vướng mắc cần được cả hai bên nhận diện, tìm hiểu và xử lý thấu đáo. Trong khi thực hiện công việc của mình, đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp cho cả hai phía có thể đồng thời hỗ trợ nhóm quản lý dự án đơn giản hoá quy trình này và gia tăng giá trị tạo ra.

Tóm lại, 2008 là năm đầy thách thức đối với hầu hết khu vực, ngành nghề kinh tế Việt Nam và đặc biệt nhiều thử thách với các công ty đầu tư và phát triển BĐS, nhưng chúng tôi có chung quan điểm, đó là thị trường hứa hẹn nhiều cơ hội đầu tư vững chắc dành cho những nhà đầu tư được đào tạo bài bản, có niềm tin và định hướng đầu tư dài hạn.

Kết quả đầu tư cho bên mua và bên bán trong thị trường BĐS có thể được tăng lên rất nhiều nếu cả người mua và người bán hiểu sâu sắc về cơ hội, chọn đúng đối tác và có biện pháp xử lý các rủi ro ngay từ đầu.

Theo_ĐTCK

 
Nên hay không nên làm sàn nhà bê-tông?
Trong số tất cả các vật liệu có thể sử dụng được để làm sàn nhà thì bê-tông có vẻ như là lựa chọn thú vị nhất. Tất nhiên, giống như tất cả các vật liệu khác, nó có cả những mặt lợi và hại. Sau đây là những ưu điểm và nhược điểm của sàn bê-tông Ưu điểm Sàn nhà bê-tông có đặc tính bền bỉ rất cao. Sàn nhà bê-tông rất bền và rất đàn hồi. Ưu điểm này giúp sàn...
Cách thiết kế nhà ống sáng và thoáng
Nhờ tận dụng thiên nhiên một cách hợp lý, ngôi nhà ống này tràn ngập ánh sáng và thoáng mát vô cùng. Nói đến nhà ống thì đa phần mọi người sẽ nghĩ ngay đến sự tối tăm, ẩm thấp và ngột ngạt. Tuy nhiên, bạn sẽ phải nghĩ lại sau khi chiêm ngưỡng ngôi nhà ống có tên Bondi này. Bondi tọa lạc ở thành phố Sydney, Úc, được thiết kế và xây dựng bởi văn phòng kiến trúc Fearns Studio. Các KTS đã hoàn toàn thành công trong việc thay đổi quan điểm vốn...
Hướng dẫn tư vấn thiết kế nhà ống
Đối với các gia đình muốn thiết kế nhà ống, Dưới đây là cách hướng dẫn thiết kế nhà ống cho gia đình muốn xây dựng Kiến trúc sư tư vấn: Dựa theo những thông tin mà bạn cung cấp và yêu cầu thiết kế cho ngôi nhà, chúng tôi xin đưa ra mặt bằng bố trí nội thất để bạn tham khảo. Mặt bằng tư vấn tầng 1.
Làm sao để khắc phục nhược điểm cửa sổ cao
Những cách dưới đây sẽ giúp bạn khắc phục những nhược điểm của cửa sổ cao, thậm chí còn tạo ra được những phong cách mới đậm nét cho “đôi mắt của ngôi nhà”. Tạo điểm nhấn phía trên Ở trên cùng của rèm che thường có một đoạn trang trí. Một trong những cách khắc phục nhược điểm của cửa sổ cao là tạo điểm nhấn cho phần trang trí này. Bạn có thể sử dụng các màu sắc hoặc hoa văn nổi bật ở đoạn trang trí thay vì các loại...
Hướng dẫn 3 điều không nên làm ở ban công
Để có một ban công đẹp không những cần chú ý đến hướng, vị trí mà còn cần lưu ý trong việc sắp xếp, bài trí cây cảnh và các vật dụng ngoài ban công. 1 Không nên để lộ liễu cảnh sinh hoạt trong nhà ...
Hướng dẫn 5 điều cần lưu ý khi thiết kế cửa sổ
Nếu đôi mắt là cửa sổ tâm hồn của con người thì cửa sổ là đôi mắt đẹp của ngôi nhà. 1 Lưu ý đến độ an toàn Khi thiết kế cửa sổ nên chú ý đến việc mở cửa sổ có ảnh hưởng đến môi trường xung quanh hay không? Bởi...

Web hay ngành sửa nhà, xây dựng: Dịch vụ sửa nhà nhanh, chuyên nghiệp - Công ty sửa nhà tại Tp.HCM - Sửa nhà đẹp, giá thành thấp - Dịch vụ sửa nhà, chống thấm - Sửa nhà, chữa nhà chuyên nghiệp.