Bất động sản: “Có muốn cứu cũng không cứu được!”

Việc phục hồi thị trường bất động sản phải có cơ hội và phải có thời gian. Nếu Nghị quyết 11 của Chính phủ được thực hiện nghiêm túc thì lạm phát bắt đầu giảm mạnh vào đầu năm 2012, lãi suất bắt đầu giảm, Ngân hàng Nhà nước cũng bắt đầu nới lỏng tín dụng đối với các dự án có hiệu quả thì khi đó may ra thị trường bất động sản mới phục hồi được.

bat-dong-san-co-muon-cuu-cung-khong-cuu-duoc

Quan điểm này được TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia đưa ra khi nói về những kiến nghị với nghĩa “giải cứu” thị trường bất động sản vượt qua khó khăn đang được không ít cơ quan quản lý, tổ chức và doanh nghiệp đệ trình lên Chính phủ.

Trao đổi với báo giới xung quanh vấn đề trên, TS. Lê Xuân Nghĩa nói:

– Thị trường bất động sản xưa nay vốn phụ thuộc rất lớn vào thu nhập của dân cư cũng như kỳ vọng về lợi nhuận của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế nên thị trường bất động sản toàn cầu đang xuống giá và Việt Nam cũng không là ngoại lệ. Đáng chú ý, mức suy giảm của bất động sản hiện nay là khá nghiêm trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của các nhà đầu tư trong lĩnh vực này.

Ở Việt Nam, trong bối cảnh hiện nay, bất động sản lại có những đặc thù riêng, đó là nguồn cung hạn chế, do nhà nước quản lý về đất đai, tín dụng lại đang bị thắt chặt mạnh, đầu tư FDI vào bất động sản lại đang giảm nên giá bất động sản đang giảm rất mạnh. Thị trường bất động sản muốn hồi phục sẽ phụ thuộc vào rất nhiều vấn đề, từ tăng trưởng thu nhập của người dân đến mục tiêu lạm phát…

* Vậy theo ông, nếu không được “giải cứu” và giá bất động sản tiếp tục sụt giảm thì viễn cảnh của thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính sẽ như thế nào trong tương lai bởi đây là hai lĩnh vực vốn có liên hệ mật thiết với nhau?

Tất nhiên là sẽ có vấn đề bởi bất động sản thường chiếm tỷ trọng rất lớn trong hoạt động ngân hàng nói chung. Ngoài chuyện cho vay trực tiếp đối với các dự án, thì tài sản được dùng để thế chấp tại các ngân hàng cũng phần lớn là bất động sản, thường chiến tới 40-50%.

Do đó, chắc chắn giá bất động sản giảm sẽ tác động đến hoạt động của hệ thống tài chính nói chung, hoạt động các ngân hàng nói riêng.

Tuy nhiên, theo quan sát của chúng tôi, trong nước hiện chưa có dấu hiệu ngân hàng gặp rủi ro lớn với bất động sản, ngoại trừ một số ngân hàng nhỏ, có tỷ lệ cho vay bất động sản tương đối cao. Đặc biệt, với những ngân hàng này, các chủ nhà băng cũng là các chủ bất động sản nên càng phải chú ý. Chính phủ cũng đã có khuyến cáo điều đó.

* Có nghĩa là theo ý ông, chúng ta nên “giải cứu” bất động sản trước khi nó gây ra hệ lụy đối với nhiều lĩnh vực khác?

Thực tế thì có muốn cứu cũng không cứu được, bởi nó phụ thuộc vào việc kinh tế phục hồi tới đâu. Ở Việt Nam, việc giải cứu bất động sản trong bối cảnh hiện nay còn phụ thuộc vào kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô đến đâu.

Việc phục hồi thị trường bất động sản phải có cơ hội và phải có thời gian. Nếu Nghị quyết 11 của Chính phủ được thực hiện nghiêm túc thì lạm phát bắt đầu giảm mạnh vào đầu năm 2012, lãi suất bắt đầu giảm, Ngân hàng Nhà nước cũng bắt đầu nới lỏng tín dụng đối với các dự án có hiệu quả thì khi đó may ra thị trường bất động sản mới phục hồi được.

Nhưng có ý kiến cho rằng, việc giải cứu không quá khó, chỉ cần Ngân hàng Nhà nước không xếp bất bất động sản vào lĩnh vực phi sản xuất thì mọi chuyện sẽ dễ dàng hơn rất nhiều…

Thực tế thì tôi hoàn toàn phản đối khái niệm tín dụng sản xuất và tín dụng phi sản xuất. Đã nói đến tín dụng thì kiểu gì nó cũng là tín dụng. Còn sản xuất hay phi sản xuất thì phải hiểu một cách tổng quát, tức là khi chúng ta sống trong thời đại sản xuất dư thừa, nếu không có tiêu dùng thì không thể sản xuất được.

Nếu cơ quan quản lý nhìn thấy tín dụng bất động sản ảnh hưởng đến chất lượng tài sản của các ngân hàng thương mại thì cần phải khống chế và phải kiểm soát tín dụng bất động sản. Không nên đưa ra những khái niệm chung chung.

Còn bất động sản có thuộc về phi sản xuất hay không thì chúng ta cũng không nên mất thì giờ để phân tích xem nó thuộc về lĩnh vực nào, vì nhà ở là một nhu cầu rất lớn và tất yếu của xã hội.

Trong quản lý tín dụng, đặc biệt là chính sách tiền tệ cần phải nhìn vào những khái niệm có tính đặc trưng hơn, có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng tài sản hơn là những khái niệm mơ hồ như sản xuất hay phi sản xuất.

Có những bất động sản lúc đầu được xác định là phi sản xuất, sau đó lại được xác định là sản xuất bởi một cán bộ ngân hàng thẩm định một dự án thì họ cũng phân vân nó là sản xuất hay không sản xuất và trong đó lại có hạng mục nào là sản xuất có hạng mục phi sản xuất trong khi họ không có nghiệp vụ để phân loại.

Nếu đưa ra vấn đề như vậy sẽ gây ra phức tạp, thậm chí tranh cãi trong công tác quản lý nợ cho các ngân hàng thương mại.

Thủ tướng cũng đã cảnh báo, nguy cơ lớn nhất đối với chất lượng tài sản của các ngân hàng thương mại chính là tín dụng bất động sản, mà không phải là tất cả các ngân hàng mà chủ yếu là ở các ngân hàng thương mại nhỏ, có tỷ lệ cho vay bất động sản lớn và đặc biệt là cho vay đối với các đại gia bất động sản, đồng thời là cổ đông lớn của ngân hàng.

Tôi hy vọng, từ nay trở đi sẽ không ai nhắc đến khái niệm cho vay sản xuất hay phi sản xuất làm gì.

* Theo ông, trong bối cảnh cả bất động sản và tài chính đều lâm vào khó khăn, lĩnh vực nào là nguyên nhân, lĩnh vực nào là hệ lụy?

Nguyên nhân là do tài chính, tức là do vốn giá rẻ khiến cho nhiều người đầu tư một cách không cân nhắc, thậm chí những dự án đầu tư dưới chuẩn vẫn quyết định đầu tư dẫn đến làm cho giá cả bất động sản tăng lên. Và khi giá tăng lại càng khuyến khích đầu tư vì thấy lợi nhuận lớn. Song đùng một cái thị trường sụt giảm thì nó lại tác động ngược trở lại làm cho hệ thống tài chính khủng hoảng.

Trong số 158 cuộc khủng hoảng tài chính, ngân hàng từ năm 1970 đến nay, thì có hơn một nửa là xuất phát từ tín dụng bất động sản và nguyên nhân sâu ra là do nới lỏng tiền tệ.